Что такое ипотека

Что такое ипотека? И с чем её едят?

Жизненный цикл Ипотечной сделки (Отвечаем на вопрос из серии: "И что они там в Банке так долго делают?").

Реализация залоговых объектов (схема, торги, как проходят, как участвовать)

Какие ипотечные программы представлены на рынке банковских услуг?

Какие дополнительные финансовые затраты возникают при оформлении ипотеки?

Какие бывают виды платежа, условия кредита?

Каждый из нас, хоть раз в жизни, задавался этим вопросом. Информации очень много и разобраться во всех нюансах не всегда хватает времени. Поэтому, мы даем ответы на данные вопросы кратко и по существу.

Итак, начнем!

 

Ипотека – залог недвижимости.

На законодательном уровне все действия с залоговой недвижимостью регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ;

Давайте разберемся в основных определениях:

1) Объект залога это недвижимое имущество, в нашем случае жилая недвижимость. Сюда относятся: комната, квартира, дом с земельным участком, дачи, садовые дома.

2) Залогодатель это Вы или стороннее лицо, которое готово передать в залог свое имущество под реализацию Ваших желаний.

3) Залогодержатель это кредитор. В качестве залогодержателя может выступать Банк, микрофинансовая организация, физическое лицо, организация - работодатель.

При заключении договора залога недвижимости на Вас, как на собственника жилья накладывается обременение (ограничение), которое не позволяет Вам без согласия залогодержателя совершать определенные действия с объектом недвижимости, а именно: продавать, дарить, сдавать в аренду на длительный срок, делать существенные перепланировки.

Все действия, операции с недвижимостью оформляются в письменном виде и подлежат государственной регистрации.

Когда Вы заключаете договор залога имущества Вы берете на себя обязательство исполнить договор на условиях возвратности, срочности, платности.

Что это значит:

1) залогодержатель (кредитор) проводит анализ ваших финансовых возможностей и удостоверяется в серьезности Ваши намерений;

2) залогодержатель (кредитор) выдает вам конкретную сумму денег на определенный срок, т.е. есть в договоре прописана дата возврата кредита;

3) по договору Вы обязуетесь вернуть сумму основного долга и уплатить проценты за пользование кредитными средствами.

Плюсы ипотеки:

* Недвижимость остается в Вашем распоряжении, владении, пользовании.

* Залогодателем так же может выступать стороннее лицо, у которого есть недвижимое имущество и все его действия направлены на достижение Ваших целей;

* У вас есть крыша над головой, вы живете здесь и сейчас и платите за свою недвижимость, а не "чужому дяде" (в случае аренды);

* Договор ипотеки как правило заключается на долгосрочную перспективу, на определенных условиях (срок, ставка, сумма ежемесячного платежа). Определяющим фактором является ставка. Сейчас вы можете взять ипотеку в среднем под 11,4% - 14,5% и это на весь срок кредитования (10-30 лет). В случае ухудшения ситуации в банковском секторе (например повышения ключевой ставки рефинансирования, что влечёт за собой удорожание кредитов) вас это коснется в меньшей степени, т.к. Вы в свое время заключили договор под 11,4%. Историческая справка: в 1998 г. кредиты выдавали под 120% годовых.

* В случае возникновения неблагоприятных изменений в Вашей жизни, из-за которых Вы не сможете расплачиваться по ипотечному кредиту, у Вас всегда есть вариант реализации (продажи) данного объекта недвижимости. Эта сделка осуществляется с разрешения кредитора. Как результат - на деньги с продажи недвижимости вы сможете погасить Ваши финансовые обязательства перед кредитором, а так же приобрести недвижимость меньшей площади.

 

Минусы Ипотеки:

* Длительный документооборот (см.статью "Жизненный цикл Ипотечной сделки");

* На Вас возлагается ответственность по содержанию имущества в целости и сохранности;

* В случае невозврата наличных денежных средств и неисполнения своих обязательств, Кредитор имеет право получить удовлетворение своих денежных требований (процентов, неустойки, судебные издержки, расходы по реализации) по этому обязательству из стоимости заложенного имущества путем изъятия и последующей реализации объекта недвижимости (см.статью "Реализация залоговых объектов").

Брать или не брать ипотечный кредит в любом случае решать Вам.

Это интересный банковский продукт целью которого является:

1) решить Вашу жилищную проблему (покупка, строительство недвижимости);

2) помочь в реализации Вашей мечты (ремонт, образование, отдых заграницей, шуба любимой тёще);

3) стимулирование экономики (на первом месте идут наши застройщики).

 

Жизненный цикл Ипотечной сделки

(Отвечаем на вопрос из серии: "И что они там в Банке так долго делают?")

 

Рассмотрим стандартную процедуру кредитования под залог недвижимости:

1 этап - "Подготовка пакета документов"

1 этап - "Подготовка пакета документов".

В этот пакет входит:

* Анкета-заявление;

* Паспорт (все страницы);

* Справка 2-НДФЛ/Справка по форме банка;

* Копия трудовой книжки, заверенная работодателем;

* Военный билет (для мужчин до 27 лет);

* Свидетельство о браке;

* Свидетельство о рождении ребенка;

* Материнский сертификат (если 2-е детей)

* Выписка из Пенсионного фонда о размере материнского капитала;

* Пенсионное удостоверение;

* Выписка из Пенсионного фонда о размере пенсии.

* так же кредитор может запросить иные документы, всё зависит от принятой программы кредитования и Вашей жизненной ситуации.

2 этап - "Предоставление пакета документов кредитору"

2 этап - "Предоставление пакета документов кредитору".

Как правило, в любом учреждении, которое осуществляет выдачу кредита под залог недвижимости, есть сотрудник. Называют его по разному - кредитный инспектор, специалист по работе с физическими лицами, менеджер. Несмотря на многообразие должностей суть работы данного человека одна - помочь вам собрать полный пакет документов в максимально короткие сроки, ознакомить с правилами оформления документов и заполнения анкеты.

3 этап - "Анализ заемщика"

3 этап - "Анализ заемщика"

Вас, как потенциального заемщика, рассматривают следующие службы:

* Служба безопасности - проверяет наличие неблагоприятных фактов Вашей биографии (судимость, нарушение закона, штрафы и исполнительные производства). Запрашивают информацию в миграционной службе о выданных паспортах, о прописке. Так же осуществляется проверка Вашего места работы, возможного банкротства предприятия, наличия задолженности перед банками и бюджетами, также проверяется, не наложено ли на имущество компании ареста. Проводится анализ Вашего дохода - соответствие данных в справке 2-НДФЛ и отчислений в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования. Делают запрос в Бюро кредитных историй. Могут позвонить на работу. Проверить репутацию компании-работодателя, а так же Вашу репутацию из информационных ресурсов, социальных сетей.

* Юридический отдел - проверяет подлинность представленных документов, правильность оформления, наличие всех подписей, штампов и печатей.

* Аналитический отдел - производит расчет максимальной суммы кредита исходя из Ваших финансовых возможностей и параметров запрашиваемого кредита (сумма, срок, цель кредитования). Учитывается размер Вашего дохода, наличия

действующих кредитов, вычитаются расходы на содержание несовершеннолетних детей и прочих иждивенцев.

4 этап - "Кредитный комитет"

4 этап - "Кредитный комитет"

Результаты проверки вышеперечисленных служб оформляются в виде заключения. Весь пакет документов вместе с заключением отправляется на Кредитный комитет. Он бывает внутренний - когда головной офис находиться в городе, где Вы проживаете (например банк "Урал ФД", банк "Пермь") и внешний - когда головной офис находиться в другом городе (например Банк Москвы, ВТБ-24 - г. Москва, АК "Барс Банк" - г. Казань). Срок принятия решения зависит от того, как скоро будет готово заключение экспертов и как часто собирается Кредитный комитет (обычно 2 раза в неделю). В среднем ответ дают в течении 2-5 дней.

5 этап - "Поиск объекта недвижимости"

5 этап - "Поиск объекта недвижимости"

Срок одобрения кредитной заявки действует в среднем по Банкам от 30-120 месяцев. За это время Вам необходимо выбрать Ваше будущее жильё. В случае если Вы не успеете в срок определиться с объектом недвижимости, то по правилам "банковской игры" вас вернуть на начальный, 1-ый этап. Это не всегда благоприятно, т.к. за это время может измениться Ваша жизненная ситуация (например: поменяли место работы, родили ребенка). По банковским стандартам (если, например, вы поменяли место работы) на новом месте трудоустройства Вам нужно проработать в среднем от 3-6 месяцев, а потом заново собирать стандартный пакет документов. Время упущено. Поэтому, на этом этапе, желательно максимально собрать свою волю в кулак и в кротчайшие сроки найти ту единственную и неповторимую "тихую гавань" Вашей мечты.

6 этап - "Подписание предварительного договора купли-продажи"

6 этап - "Подписание предварительного договора купли-продажи"

Ура! Вы нашли то что искали. Говорите: "Всё, стоп, это моё!"

Для закрепления выбранного Вами объекта недвижимости заключается предварительный договор купли-продажи. На этом этапе обсуждаются все нюансы и условия сделки. В какие сроки будет произведена оплата, как будет происходить передача ключей, когда выпишутся предыдущие собственники, как будет производиться оплата задолженности по коммунальным платежам (если такие имеются) и пр. А самое главное передается задаток. Сумма задатка определяется участниками сделки самостоятельно, по договоренности (как правило 50 000-100 000 рублей).

Важно: 1) в случае, если вы откажитесь от приобретение данного объекта недвижимости задаток Вам не возвращают; 2) в случае, если откажется продавец, то задаток возвращается Вам в двойном размере.

7 этап - "Согласование объекта недвижимости"

7 этап - "Согласование объекта недвижимости"

На этом этапе в Банк предоставляются пакет документов на объект недвижимости. Основными документами являются:

* Договор-основание права собственности на эту недвижимость;

* Свидетельство о праве собственности;

* Технический паспорт;

* Кадастровый паспорт;

* Оценочный отчет;

* Предварительный договор купли-продажи;

* Развернутая справка из Управляющей компании/ТСЖ;

* Паспорта продавцов (их так же проверяет Служба безопасности)

Весь пакет документов отправляется на согласование в головной офис Банка. Проверяется соответствие объекта недвижимости требованиям Банка и действующего законодательства (например: когда идет приобретение жилья за счет Материнского капитала). Эта процедура занимает от 2-5 дней.

8 этап - "Подписание кредитного договора"

8 этап - "Подписание кредитного договора"

После согласования объекта недвижимости, Ваш кредитный инспектор вместе с юридической службой готовят кредитный договор, закладную и назначает встречу для подписания необходимых документов. Если в сделке участвуют несколько человек, то обязательно личное присутствие каждого из них. Как правило в среднем эта процедура занимает от 30-60 минут. Отложите все дела и запаситесь терпением.

На этом этапе так же оплачивается страховка (про страхование и его роль в жизни заемщика ответим в следующей статье). По Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ в обязательном порядке подлежит страхованию конструкция объекта недвижимости (потолок, пол, стены). По остальным видам страхования (жизнь, здоровье, потеря трудоспособности) полис приобретается в добровольном порядке.

9 этап - "Подписание основного договора купли-продажи"

9 этап - "Подписание основного договора купли-продажи"

Данный договор готовят сами банки, либо передают его на доработку Вам. В договор необходимо внести номер Кредитного договора и Ваш новый текущий счет в данном Банке.

Затем договор подписывается всеми участниками сделки в 3-х экземплярах и производиться перечисление денежных средств покупателя (первоначальный взнос, размер собственных средств) на счет продавца.

Как вариант, чтобы обезопасить себя от возможного признания сделки недействительной, можно воспользоваться банковской ячейкой. По данной схеме все денежные средства (собственные и заемные средства покупателя) продавец получит после выхода документов из регистрационной палаты. Выписка из ЕГРП служит основанием для получения денег. В выписке содержится информация о том, что произошел переход права собственности на кредитуемый объект недвижимости.

10 этап - "Сдача документов в регистрационную палату"

10 этап - "Сдача документов в регистрационную палату"

Благодаря открытию МФЦ (Многофункциональных центров) по Пермскому краю данная процедура стала приятнее, доступнее и быстрее. Часы работы МФЦ с 08.00-20.00, с пн.-сб.

Вся процедура занимает не более 40 минут, при условии что все документы представлены в полном объеме и уплачена государственная пошлина за регистрацию ипотеки и перехода права собственности.

После сдачи пакета документов Вам выдается расписка, в которой содержится перечень сданных документов, а так же дата получения Вашего свидетельства о праве собственности, кредитного договора, графика платежей, договора купли-продажи. Все эти документы идут с отметкой регистрирующего органа.

11 этап - "Выдача кредита"

11 этап - "Выдача кредита"

Поздравляем! Вы собственник!

Теперь осталось перечислить кредитные средства на счет продавца. Вы, с полученным пакетом документов, идете в Банк к Вашему кредитному инспектору. После проверки всех документов по Вашему кредиту подписывается распоряжение на выдачу

денежных средств. Вы отправляетесь в операционный зал, где производятся расчеты с физическими лицами. Вами оформляется платежное поручение на перечисление кредитных средств на счет продавца.

12 этап - "Передача ключей"

12 этап - "Передача ключей"

Счастливый момент! В это время Вы полностью расслаблены, но советуем не терять бдительности, данный этап так же очень важен. Проводиться визуальный осмотр квартиры на наличие/отсутствие дефектов, снимаются показания счётчиков, просмотр лицевых счетов (квитанций об оплате) на квартиру, а также квитанций об оплате задолженности по коммунальным платежам (если таковые имелись), производиться передача ключей (всех комплектов) и подписывается акт о приёме-передаче объекта недвижимости.

13 этап - "Материнский капитал"

13 этап - "Материнский капитал"

Обязателен, когда сделка проходит с участием средств Материнского капитала. В данном случае Вам необходимо предоставить следующий пакет документов в Пенсионный Фонд по месту жительства:

* Заявление на распоряжение суммой МК;

* Материнский сертификат;

* Паспорт заявителя;

* СНИЛС заявителя;

* Свидетельство о рождении детей;

* Свидетельство о браке;

* Свидетельство о праве собственности;

* Договор купли-продажи;

* Кредитный договор;

* График платежей;

* Справка из Банка об остатке ссудной задолженности.

Предоставляются оригиналы всех документов и копии. В течении 2-х месяцев производиться перечисление суммы Материнского капитала на счет кредитора (Банка). В Банке производиться перерасчет Вашей задолженности, пересматривается процентная ставка и выдается новый график платежей.

14 этап - "Долгосрочное сотрудничество"

14 этап - "Долгосрочное сотрудничество"

Как правило срок ипотечного кредита в среднем составляет от 10-30 лет. На весь срок кредитования Банк становиться для Вас партнером, помощником, а иногда и другом на всю жизнь. В любой организации главными инструментами, "винтиками" всего механизма являются люди, сотрудники, специалисты своего дела. Не даром говорят:"Кадры решают всё!". Поэтому, если произошли какие-то существенные изменения в Вашей жизни (потеря работы, ухудшение финансового состояния, пополнение семьи и прочие факторы, которые не позволяют Вам своевременно вносить оплату по кредиту) обращайтесь в Банк, заявляйте о своих проблемах, говорите с сотрудниками, ищите возможности выхода из данной ситуации, предлагайте варианты решения проблем или прислушивайтесь к советам специалистов. В Банке работают такие же люди как и Вы. И все заинтересованы в благоприятном исходе дела для каждого из участников! Главное работать с Банком, а не сидеть на месте! "Под лежачий камень вода не течет!" Поэтому - действуйте! Успехов Вам!

Расширения для Joomla

Мы в социальных сетях. Присоединяйтесь!

Посетите наш YouTube канал - ЗАМЕТКИ "БЕЛОГО" РИЕЛТОРА. Это серия полезных видеороликов.
В каждом выпуске специалисты "АПИН" раскрывают новую тему и возможные нюансы при операциях с недвижимостью.

 

Чтобы подписаться на канал, нажмите на кнопку YouTube.